ПРЕДВАРИТЕЛЕН  ДОГОВОР

Много разпространен в практиката договор, най-често при покупко-продажба на недвижими имоти. Страните прибягват към него, когато по някаква причина няма готовност за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт – например купувачът няма готовност да плати веднага цялата продажна цена, или продавачът се нуждае от време да се снабди с необходими документи, разрешения и прочие. Тогава страните сключват предварителен договор /наричан още обещание за продажба/, за да са сигурни, че договорените условия няма да се променят по време на дадения срок – например – цената няма да се промени, имотът няма да бъде продаден на друг и т.н.

Предимства: Проста форма – за сделки с недвижими имоти предварителният договор трябва да е в писмена форма. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл.19 от ЗЗД/ – като посочване на имота, цената, начина на плащане, срока на изплащането й, капаро/задатък – ако е уговорено, срок за сключване на окончателен договор, срок за предаване на владението, неустойки при неизпълнение и др. Нотариалната заверка на предварителния договор не е задължителна, за да бъде валиден. Тя е препоръчителна обаче за доказване на обстоятелства по сключването му при евентуално неизпълнение и съдебен спор – за датата на сключването му, за съдържанието му, за платени и дължими суми по договора, респективно – за издаване на изпълнителен лист по облекчена процедура.

Недостатъци: Предварителните договори не подлежат на вписване в Агенция по вписванията /Имотен регистър/, така че на практика няма откъде да знаете дали за даден имот има сключен предварителен договор.

Кой може да сключи предварителен договор?

Продавач по предварителен договор може да бъде само собственик на имота. Всякакви други обещания от трети лица, че ще осигурят съгласието/явяването на собственика за сключване на окончателен договор, няма да доведат до правни последици. Така например ако само един от общо трима съсобственици с равни права сключи предварителен договор за продажба на целия имот и обещае на бъдещия купувач съгласието на останалите, а не го получи, купувачът ще има право да иска обявяване на договора за окончателен само по отношение на 1/3 идеална част от имота – толкова, колкото е притежавал обещателят.

И актуална практика на ВКС относно имоти – съпружеска имуществена общност /СИО/: Ако само единият съпруг сключи предварителен договор за продажба на имот, придобит по време на брака в режим на СИО, и другият съпруг не даде съгласие, договорът е недействителен.

Какво се случва при неизпълнение на договора?

Чл.19, ал.3 от ЗЗД:Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.“ Това означава, че ако една от страните не се яви в уговорения срок при нотариус да сключи окончателен договор, другата страна може да заведе дело за обявяване на предварителния договор за окончателен. Съдебното решение по това дело ще замести самия договор, и ще има силата на нотариален акт. За целта обаче е необходимо страната, която е завела делото, да е изправна. Например: продавачът да е собственик на имота, да са изпълнени особените изисквания за закона за всеки вид продажба; купувачът да има право да придобива съответния вид имот; и не на последно място – купувачът да заплати продажната цена в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, иначе постановеното решение се обезсилва по искане на ответната страна /чл.362 от ГПК/. Ако ищец е продавачът, при постановяване на решение по чл.19, ал.3 от ЗЗД купувачът ще бъде осъден да плати уговорената продажна цена.

При смърт на продавача по предварителен договор, задължението за прехвърляне на имота остава за наследниците му. Купувачът може да иска от всеки от тях прехвърляне на съответно притежаваната идеална част.

В заключение: Сключването на предварителен договор не е задължително условие за сключването на окончателен. Условията по предварителния и окончателния договор може да се различават, стига и двете страни да са съгласни. Правна сила в този случай ще има договореното с нотариалния акт.

Предварителният договор НЕ прехвърля правото на собственост. Той само създава задължение на всяка от страните да иска сключването на окончателен договор, при уговорените предварително условия.

Освен за покупко-продажба на недвижим имот, предварителен договор може да бъде сключен за учредяване на вещни права /право на строеж, на ползване/, за замяна, за продажба на наследство, за продажба на МПС и др.