ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ. ОТКАЗ ОТ ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ

     Правото на ползване е определено в закона като вещно право върху чужда вещ. Когато върху недвижим имот съществува право на ползване, собственикът му е лишен от възможността да го ползва. Той притежава само така наречената „гола собственост“ – може да прехвърля имота, да го ипотекира. А ползвателят има право да използва имота съгласно неговото предназначение и да получава добиви от него, без да го променя съществено – чл.56, ал.1 от Закона за собствеността /ЗС/. Това означава: да живее в имота, ако се касае за жилищен имот; да обработва лично и да получава за себе си добивите, ако имотът е земеделска земя, както и да отдава под наем или аренда имота и също да получава за себе си наема или рентата, и др.

     Правото на ползване не е безкрайно. То винаги е ограничено със срок. При положение, че срокът не е уговорен предварително: Ако е учредено в полза на физическо лице /най-честият случай/, трае, докато е жив ползвателят и се погасява /прекратява/ със смъртта му – чл. 59, ал.1 от ЗС. Ако е учредено в полза на юридическо лице /например: фондация/, се погасява с прекратяването на юридическото лице –ал.2. То се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години – ал.3.

     Правото на ползване не може да се прехвърля! Нито да се преотстъпва, и въобще да се отчуждава – чл.56, ал.2 от ЗС. То е лично право, учредено в полза на определено лице и може да се упражнява само от него. Следователно не може и да се наследява.

Как се придобива право на ползване?

     „Вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона.“ – чл.55 от ЗС.

     На първо място – правото на ползване може да се запази при прехвърляне на имот от собственика му. Това е най-често използвания начин при сделки между родители и деца: например възрастните желаят да прехвърлят приживе имот на свое дете, но да останат да живеят в имота до края да своя живот, ако се касае за жилище; или пък да получават рента за земеделската земя, която прехвърлят, докато са живи. Тогава в нотариалния акт, с който се прехвърля имотът, се записва, че прехвърлителят си запазва вещното право на ползване върху имота пожизнено. Това означава, че собственик на имота става друго лице, то вече може да прехвърля или залага имота. Но не може да го ползва без съгласието на прехвърлителя, който си е запазил право на ползване, нито може да „изгони“ ползвателя. Нещо повече: ако лицето, на което е прехвърлен имот със запазено право на ползване, почине преди ползвателя, или прехвърли имота, правото на ползване остава и може да се противопостави на всеки нов собственик.

     Право на ползване може да се учреди – възмездно или безвъзмездно, срочно или пожизнено. Това става с нотариален акт. Трябва да се представи документ за собственост на имота, върху който ще се учредява право на ползване, скица и данъчна оценка. Пред нотариуса се явяват както собственикът на имота, така и бъдещият ползвател, или упълномощени от тях лица.

     Право на ползване може да се запази/учреди и с договор за доброволна делба – например за уравняване дела на някой от съделителите, който не получава дял, но получава само право на ползване върху определен имот.

     Право на ползване може да се учреди чрез завещание. Пример: живеете на съпружески начала с лице, с което нямате сключен брак и имате личен имот. Желаете децата Ви да наследят имота, да станат собственици, но същевременно партньорът Ви да остане на живее в имота, докато е жив. Тогава може да му завещаете само право на ползване, без това да засяга собствеността. Може да го направите със саморъчно или нотариално завещание – процедурите по завещание са разгледани отделно тук. Разбира се, може да завещаете право на ползване на когото пожелаете, и за какъвто имот пожелаете. Ако имотът е земеделска земя, след смъртта Ви ползвателят ще може да сключва договори за наем или аренда и да получава рента за имота, само докато той е жив.Сключените от ползвателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползуване се прекрати преди това –чл.60 от ЗС. Право на ползване може да завещае само собственик на имот, но не и ползвател!

Как се прекратява право на ползване?

     Освен с изтичане на срока, ако е учредено със срок, със смъртта на физическото лице-ползвател, или с прекратяването на юридическото лице-ползвател, които бяха рагледани по-горе, правото може да се прекрати и с извършен отказ от право на ползване. Това става с декларация, която ползвателят заверява пред нотариус и която подлежи на вписване в съответната Служба по вписванията. От този момент пълните права върху имота, включително правото на ползване, остават за собственика.

Задължения на ползвателя

     Ползвателят е длъжен да ползва вещта/имота като добър стопанин. Той е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползване – чл.57 от ЗС. Ползвателят дължи годишен данък и такса битови отпадъци на съответната община върху имот, за който има учредено право на ползване /с изключение на земеделските земи/. Също така е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността.

     „Собственикът може да иска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, въпреки отправеното му предупреждение, продължава да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта.“ – чл.61 от ЗС.