ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА

Съсобствеността често създава неудобства и съобразяване с волята на другия съсобственик /или съсобственици/, каквото и да решите да правите с общия имот – например при отдаване под наем трябва да имате повече от 25 % от собствеността, при отдаване под аренда – повече от 50%, а при продажба – да го предложите първо на другите съсобственици. Затова делбата на общи имоти е сред най-често извършваните сделки.

Два са основните начини за ликвидиране на съсобственост – доброволна делба и съдебна делба. При доброволната всички съсобственици /сънаследници/ са постигнали съгласие как ще поделят общия имот или имоти и кой какъв дял или парична равностойност ще получи. При съдебната, когато няма общо съгласие или не може да бъде намерен някой от съсобствениците, съдът решава тези въпроси – чрез дълга и сложна процедура, понякога продължаваща много години. Доколкото само доброволната делба е в компетентността на нотариуса, разглеждам тази процедура:

За да е валидна доброволната делба, в нея задължително трябва да участват всички съсобственици или наследници – лично или чрез пълномощник. Липсата на някой от тях прави делбата нищожна.

Делбата е възмездна сделка, което означава, че за да е валидна, всеки съсобственик трябва да получи дял. Ако в договора се съдържа разпоредба от типа на „Иван Иванов се отказва от дела си в полза на синовете си“, целият договор става нищожен. Получаването на дял не винаги означава да се получи имот – то може да стане по различни способи, например:

-може да се получи недвижим имот в дял,

-може да се получи парична равностойност,

-може да се поеме задължение за гледане и издръжка на съсобственик вместо уравнение на дела му /често използван способ при делба между родител и деца/. Например: майка участва в делба с дъщеря си. Дъщерята получава целия имот, и за да уравни дела на майка си, поема задължение да я гледа и издържа до края на живота й.

-може да се запази право на пожизнено ползване, или получаване на рента от имот, за уравнение на дял,

-може да се уговори друго възмездно получаване на имущество или права за този съсобственик, който няма да получи в дял недвижим имот.

Делбата не винаги означава всеки да получи точно толкова, колкото му се полага – това понякога и практически е невъзможно. Затова при доброволна делба съсобствениците могат да решат имотът на остане само за един съсобственик, който да наплати дяловете на останалите; или само част от тях да получат в дял недвижими имоти, а останалите – парично или друго уравнение; или пък един да получи по-голям имот и да наплати на друг, който получава по-малък – изборът е техен.

Процедура: След като са постигнали съгласие помежду си, всички съсобственици/сънаследници се явяват при нотариус (лично или чрез пълномощник) и подписват договор за доброволна делба, който, след нотариалната заверка на подписите им, има силата на документ за собственост – нотариален акт.

Може да сключите договор за доброволна делба при всеки нотариус, независимо в кой район се намират имотите – едно от важните изключения при определяне на местна компетентност, което е много удобно.

Необходими документи:

документ за собственост на имота или имотите, които ще се поделят – може да бъде нотариален акт, решение на Поземлена комисия, договор за доброволна делба, съдебно решение, договор за продажба/замяна с общината, или с държавата, завещание, или друг документ със силата на нотариален акт;

скица на всеки имот, и скица-проект за разделяне, ако от един имот ще се образуват нови. Скиците, в зависимост от това – дали имотът попада в район с одобрена кадастрална карта или не, се издават: в първия случай – от Служба по кадастъра, Общинска служба по земеделие или от нотариуса, а във втория – от съответната община;

-удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община по местонахождение на имота;

удостоверение за наследници /ако се дели наследствен имот/ – издава се от общината или кметството по последния постоянен адрес на починалия.

Такси и местен данък: Нотариалната такса за заверка на договор за доброволна делба се определя по т.8 от Тарифата за нотариалните такси, изчислена върху общата данъчна оценка на имотите, които ще се делят. Заверяват се и декларации за липса на задължения по чл.264, ал.1 от ДОПК от всеки участник. За вписване на договора в Агенция по вписванията се дължи 0,1 % върху общата данъчна оценка. Местен данък за придобиване на имот се дължи само тогава, когато някой от съделителите получи в дял имот с оценка, надвишаваща дела, който му се полага. Например: по наследство Ви се полага 1/6 идеална част от имотите на наследодателя, а получавате в дял имоти с оценка 4/6 от общата данъчна оценка. Тогава се казва, че имате превишение на дела си с 3/6 и само върху стойността на това превишение се начислява местен данък за придобиване на имот. Местният данък е с различен процент за всяка отделна община. Ако съделителите получат в дял имоти с равностойност, отговаряща на правата им, данък не се дължи. Например: двама братя си поделят нива от 10 декара, и всеки получава новообразуван имот с площ 5 декара – толкова, колкото му се полага по Закона за наследството – тогава не се дължи данък.