ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТ СРЕЩУ ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ГЛЕДАНЕ И ИЗДРЪЖКА

 

Познат и под изразите „прехвърляне срещу издръжка и грижи“, „прехвърляне срещу доизглеждане“ и други сходни изрази, договорът за прехвърляне на имот срещу поемане на задължение за гледане и издръжка всъщност няма точно наименование и изрични разпоредби по българското законодателство. Въпреки това той е широко прилаган, най-вече при уреждане на имуществени отношения между родители и деца.

Процедурата е достатъчно известна на практикуващите юристи, има дългогодишна и богата съдебна практика по нея, затова целта на изложението е да ориентира на достъпен език гражданите какво ще получат, сключвайки такъв договор, какво рискуват, може ли друго лице да ги гледа, вместо посоченото, може ли да се развали договора.

Лицето, което прехвърля имота, се нарича прехвърлител, лицето, което получава имота и поема задължението за гледане, се нарича приобретател, а самият договор е от категорията на алеаторните. Това означава, че по време на сключване на договора не е известно точно какъв обем задължения за гледане и издръжка ще има приобретателят, респективно – колко дълго ще живее прехвърлителят, колко средства и сили ще са нужни за гледането му.

При договора за прехвърляне на недвижим имот срещу поемане на задължение за гледане и издръжка прехвърлителят-собственик прехвърля на  приобретателя (обикновено негов близък) недвижим имот (имоти) срещу поемане на задължение от страна на приобретателя да полага грижи и дава издръжка на прехвърлителя, най-често- до края на живота му. В някои случаи в договора се описват точно видовете грижи, които трябва да се полагат, но по-често не се конкретизират подробно. Съдебната практика приема, че за да е налице точно изпълнение на договора от страна на задълженото лице, той следва да предоставя на прехвърлителя ежедневно и непрекъснато грижи и издръжка в натура – в обем да бъдат задоволени нуждите му от място за живеене, храна, отопление, осветление, медицинско обслужване, лекарства и други ежедневни нужди.

Приобретателят веднага става собственик на имота, а не след смъртта на прехвърлителя, както погрешно мислят някои граждани, които бъркат този договор със завещаване на имот. А грижите за прехвърлителя се дължат за в бъдеще, за неопределено време. Прехвърлянето срещу гледане да не се бърка и с дарението, където дареният получава имот без насрещни задължения!

Може ли в договора да се предвиди, че приобретателят ще полага грижи за прехвърлителя не само лично, но и чрез трето лице? Може, и даже препоръчвам да се формулира точно така, ако прехвърлителят е съгласен. Това означава, че например може да наемете медицинско лице, санитар, личен асистент, домашен помощник, или да ангажирате член на семейството да ви помага в грижите за ваш близък, без да има опасност да бъде изтълкувано, че не изпълнявате лично договора. Това е особено важно, ако се случи поради болест, отсъствие или друга причина, приобретателят да не е в състояние лично да „гледа“ прехвърлителя.

Може ли да се развали договор за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка? Може, при определени условия, но не е толкова просто, както сключването му. При всички случаи това става по съдебен ред, а не пред нотариус, както при сключването му. Основната причина за разваляне е неизпълнение от страна на приобретателя, или невъзможност да изпълни поетите задължения. Смъртта на приобретателя не винаги може да бъде причина за разваляне на договора от страна на прехвърлителя. Съдът ще прецени за всеки конкретен случай дали договорът е сключен единствено с оглед личността на приобретателя, дали наследниците му, които ще получат прехвърления имот, имат възможност и желание да продължат да се грижат за прехвърлителя. Препоръчвам консултация с адвокат, преди да бъде предприета такава стъпка.

При прехвърляне на идеална част от имот срещу гледане и издръжка, правилото на чл.33 от Закона за собствеността не се прилага. Тоест, не е нужно да искате съгласието или да предложите първо на другите съсобственици да изкупят Вашата идеална част, както е при продажба, а можете да прехвърлите частта си на когото пожелаете.

Кратко обобщение:

Как се сключва договор за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка?

Пред нотариус, във форма на нотариален акт, който нотариусът може да Ви изготви.

Необходими документи – както при всяка друга сделка с недвижим имот:

документ за собственост на имота или имотите, които ще се прехвърлят – може да бъде нотариален акт, решение на Поземлена комисия, договор за доброволна делба, съдебно решение, договор за продажба/замяна с общината, или с държавата, завещание, или друг документ със силата на нотариален акт;

скица на всеки имот. Скиците, в зависимост от това – дали имотът попада в район с одобрена кадастрална карта или не, се издават: в първия случай – от Служба по кадастъра, Общинска служба по земеделие или от нотариуса, а във втория – от съответната община;

-удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община по местонахождение на имота;

–удостоверение за наследници /само ако се прехвърля наследствен имот/ – издава се от общината или кметството по последния постоянен адрес на починалия.

Такси и местен данък: Нотариалната такса за издаване на нотариален акт за прехвърляне на имот срещу гледане и издръжка се определя по т.8 от Тарифата за нотариалните такси, изчислена върху данъчната оценка на имота, който ще се прехвърля. Заверява се и декларации за липса на задължения по чл.264, ал.1 от ДОПК от прехвърлителя. За вписване на договора в Агенция по вписванията се дължи 0,1 % върху общата данъчна оценка. Дължи се и местен данък за придобиване на имот – за Община Тутракан размерът му е 2,5 %, а за Община Главиница – 3%.

Как се разваля: По съдебен път, поради неизпълнение.

Кога се прекратява: Със смъртта на прехвърлителя. Тогава отпадат и задълженията на приобретателя да дава грижи и издръжка – ако договорът е сключен за пожизнено гледане, каквато е обичайната практика.